Casa dolce casa

Se il precedente post dava conto della possibilità per le famiglie di proporre una procedura unica per tutti i famigliari coinvolti, oggi parliamo di un altro aiuto importante per le famiglie - e ovviamente per i singoli -, che riguarda il bene più prezioso, soprattutto per gli italiani: la casa.

La casa è al centro degli interessi delle persone, che, anche quando sono in difficoltà, cercano di non perdere l’immobile adibito ad abitazione della famiglia, su cui hanno spesso incentrato le proprie risorse finanziarie, tutti i loro risparmi, magari frutto di anni di duro lavoro.

Come salvare, allora, la casa, l'investimento della vita?

Quando le norme di sospensione dei mutui, emesse per affrontare l'emergenza sanitaria, o, comunque, le intese private tra mutuatario e banca non sono in grado di aiutare effettivamente a superare le difficoltà, al debitore interessato a salvare la casa non resta che intervenire in modo più incisivo con le procedure di sovraindebitamento.

Da oggi la legge 3/2012 come modificata prevede al nuovo c. 1 ter dell'art. 8 che “la proposta di piano del consumatore e la proposta di accordo formulata dal consumatore possono prevedere anche il rimborso, alla scadenza convenuta, delle rate a scadere del contratto di mutuo garantito da ipoteca iscritta sull’abitazione principale del debitore se lo stesso, alla data del deposito della proposta, ha adempiuto le proprie obbligazioni o se il giudice lo autorizza al pagamento del debito per capitale ed interessi scaduto a tale data”.

Si tratta di una previsione volta a favorire le procedure di composizione della crisi dei debitori che hanno una casa da salvare e intendono farlo, pagando regolarmente il mutuo, all'interno di una procedura di sovraindebitamento, che vada a gestire i debiti diversi dal mutuo ipotecario.

Per come è strutturata la nuova norma, è chiaro che essa si riferisce ai casi di sovraindebitamento meno problematici ossia quando il mutuo è ancora regolarmente in corso oppure c’è un leggero ritardo nel pagamento di qualche rata. In questi casi la legge riformata dà la possibilità al debitore, anche attraverso l'autorizzazione del giudice quando occorre, di pagare il mutuo alla rate previste, lasciando dunque questo debito fuori dalla procedura di sovraindebitamento. Sempreche, ovviamente, il debitore sia in grado di dimostrare di poter in futuro pagare questo debito, ossia dimostri di avere redditi tali poter onorare le rate a scadere.

Seppure questa possibilità è certamente benvenuta, in quanto dà a chi intende giovarsene un rimedio utile, va anche detto che, in realtà, non sembra che a questo strumento potranno essere tanti a ricorrere.

Si deve infatti osservare che, nei fatti, le persone arrivano alle procedure di sovraindebitamento quando la loro situazione di difficoltà economico - finanziaria è ormai molto avanzata, tanto che spesso la banca ha già risolto il contratto di mutuo o, addirittura, ha già pignorato l'immobile o, peggio, ottenuto la fissazione delle aste. E', infatti, sotto gli occhi di tutti che il primo e più importante debito che le persone in difficoltà non pagano è proprio il mutuo.

Anche chi si trova in queste situazioni non deve, tuttavia, disperare, perchè il salvataggio della casa è comunque possibile!

La soluzione sta nel pagare alla banca il dovuto, attraverso una dilazione di pagamento (rateazione) compatibile con i flussi reddituali dell’interessato.

Può accadere che il dovuto sia maggiore del valore attuale dell’immobile, e, anzi, complici la crisi del mercato immobiliare e le dinamiche delle aste (costi, riduzione per tempi lunghi, diritto di offerta del 75% del prezzo base e molteplicità di esperimenti successivi al primo), questa situazione si verifica molto di frequente. In questi casi, al debitore è consentito di pagare non tutto il dovuto, ma solo la quota parte di debito corrispondente al valore attuale dell'immobile, tenendo anche conto della riduzione del 25%. Un importo che può essere, dunque, inferiore, e anche di molto, rispetto a quanto sarebbe il credito totale della banca.

Quanto, poi, ai termini di pagamento dell'importo da versare, va ricordato che già da tempo si registrano pronunce della maggior parte dei tribunali, che accolgono le richieste dei debitori di pagare la banca in 10, 15 e addirittura 20 e perfino 30 anni. Proprio così, tempi di esecuzione dei piani di lunga, lunghissima durata.

Da questo punto di vista non c’è una regola fissa, è necessario valutare il caso singolo per individuare una soluzione che sia equilibrata, che rispetti l’interesse del debitore a non perdere la casa e quello della banca a non subire un sacrificio eccessivo.

Certo se il pagamento offerto dal debitore alla banca è inferiore al debito complessivo, ma pari al valore attuale dell’immobile, anche ridotto del 25%, è difficile che la banca possa opporsi, perché in caso di liquidazione non potrebbe ottenere di più.

Quanto al tempo del pagamento, è vero che la banca vorrebbe incassare il prima possibile, ma la dilazione deve essere ragionevole in relazione alle concrete possibilità del debitore e, dunque, anche piani lunghi dovrebbero essere accettati dalla banca, tanto più se supportati dalla garanzia di un flusso reddituale sicuro, quale potrebbe essere assicurato dal fatto che il debitore sia titolare di un contratto di lavoro a tempo indeterminato.

In definitiva, la legge 3/2012 per la sua finalità di aiuto dei debitori consente di proteggere il bene più importante delle persone - la casa - evitando che, quando possibile, le difficoltà economiche portino alla sua perdita, con un danno gravissimo non solo per il debitore ma anche per la banca stessa.